Taille du texte :
A | A+ | A+

Le 11 septembre 2012

ACTUALITES IMMOBILIERES

Publication de la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit : impacts en droit immobilier La loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de ...

Publication de la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit : impacts en droit immobilier

La loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit a été publiée au JO du 18 mai. Parmi les dispositions intéressant le droit immobilier, on relèvera :

- le délai de préavis réduit à un mois pour les titulaires du RSA Prenant acte du remplacement du RMI par le RSA (depuis juin 2009), la loi de simplification du droit modifie l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et indique expressément que les titulaires du RSA peuvent désormais bénéficier du préavis réduit à un mois.

- l'exécution forcée des travaux d'élagage aux frais des propriétaires négligents en cas d’empiétement d’arbres ou de haies sur la voie publique La loi de simplification autorise le maire, après mise en demeure sans résultat, à procéder à l'exécution forcée des travaux d'élagage destinés à mettre fin à l’empiétement de plantations privées sur les voies publiques communales aux frais des propriétaires négligents

- les nouvelles modalités de contrôle des locaux après travaux de suppression de l’exposition au plomb La loi de simplification prévoit que si le préfet a fait réaliser les travaux de suppression de l’exposition au plomb aux frais des propriétaires, du syndicat des copropriétaires ou de l’exploitant du local d’hébergement, le contrôle est également effectué aux frais de ces derniers.


Règlement de copropriété : une clause déclarée non écrite par le juge est censée n’avoir jamais existé

Dans un arrêt du 28 avril 2011, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la portée d’une clause réputée non écrite par le juge. En l’espèce, lors d’une assemblée générale, deux copropriétaires qui détenaient le plus de tantièmes avaient été désignés en qualité de scrutateurs conformément à une clause du règlement de copropriété. Or, cette clause était contraire aux dispositions d’ordre public et notamment à l'article 15 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit qu’au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son Président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Une SCI, propriétaire de lots de copropriété, a donc assigné le syndicat de copropriétaires afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale. Elle sollicitait également que la clause litigieuse soit déclarée non écrite. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait droit à la seconde demande du requérant mais a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale de copropriétaires au motif que  les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire. La Cour de cassation censure ce raisonnement et considère que les juges du fond, qui ont déclaré la clause litigieuse non écrite, n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations.


De l’omission du nom des copropriétaires opposants et de leur nombre de voix dans le PV d’une assemblée générale

L'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix des copropriétaires opposants, entraine, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale. Telle est la solution rendue par la Cour de cassation dans un arrêt du 28 avril 2011. En l’espèce, des copropriétaires avaient assigné le syndicat en annulation d’une assemblée générale pour absence de mention dans le procès-verbal des votes des copropriétaires opposants. Pour rejeter leur demande, la Cour d’appel a retenu que l’omission de ces personnes ne changeait pas l’issue du scrutin. Cette décision est censurée par la Cour de cassation qui énonce que dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, l’omission du nom des copropriétaires opposants et de leur nombre de voix dans le procès-verbal d’assemblée générale entraine la nullité de celle-ci, sans que les copropriétaires soient tenus de justifier de l'existence d'un grief.


Trouble de voisinage : privation d’ensoleillement d’un terrain à vocation agricole

Dans un arrêt du 3 mai 2011, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage relatif à un terrain à vocation agricole situé en zone rurale. En l’espèce, les époux X… se plaignaient  de la hauteur excessive d’une haie de cyprès plantée sur un fonds voisin et qui avait pour effet de priver totalement d'ensoleillement une bande de terrain sur une largeur de plusieurs mètres. Pour retenir le trouble excessif de voisinage, la Cour d’appel a tenu compte de la spécificité du terrain, qui, situé en zone rurale, avait une vocation agricole et était affecté à cet usage par les époux X... qui y cultivaient notamment de la vigne et des arbres fruitiers. Or, la privation  d'ensoleillement, compromettait le développement et la mise à fruits de ces végétaux et ne permettait pas aux requérants de cultiver leur parcelle dans des conditions normales. La Cour de cassation valide le raisonnement des juges du fond qui ont tenu compte de l’activité du demandeur pour apprécier le trouble anormal de voisinage.


Congé avec offre de vente et vice de consentement

La Cour de cassation a, par un arrêt du 3 mai 2011, refusé d’annuler pour vice du consentement une offre de vente consentie par un bailleur à ses locataires. En l’espèce, le bailleur voulait vendre rapidement son bien pour des raisons personnelles et avait délivré un congé avec offre de vente à ses locataires. Ces derniers, après avoir notifié au bailleur le caractère anticipé du congé ainsi délivré, avaient accepté l’offre dans les deux premiers mois du préavis légal. Par la suite, le bailleur avait rétracté son offre en invoquant une erreur de droit viciant son consentement. Ce dernier croyait être tenu de vendre son bien en priorité à ses locataires et pensait que l’offre devait être acceptée dans les deux mois de sa notification. La Cour d’appel ne retient pas le vice du consentement au motif que si le bailleur soutenait avoir commis une erreur de droit en délivrant un congé contenant offre de vente à ses locataires, se croyant légalement tenue de le faire, cette circonstance ne suffisait pas à démontrer le vice du consentement puisque les droits de ses locataires n'étaient nullement inexistants mais seulement optionnels. Par conséquent, l'erreur commise ne portait pas sur la loi applicable mais uniquement sur son interprétation. La Cour de cassation valide le raisonnement de la Cour d’appel et considère que la décision du bailleur de vendre rapidement son bien n’est pas entrée dans le champ contractuel, que les locataires étaient bien titulaires d’un droit de préemption et que l’erreur du bailleur portait uniquement sur les délais dont disposaient les locataires pour accepter ou refuser l’offre.


Pas de prescription trentenaire sans actes matériels de possession

Dans un arrêt du 4 mai 2011, la Cour de cassation a rappelé que les juges du fond doivent relever des actes matériels de possession pour accorder la prescription trentenaire. En l’espèce, les époux X... ont assigné Mme Z…et M. A... en annulation de l'acte de prescription trentenaire d’une parcelle établi le 26 juin 2002 au profit de Mme Z..., et de l'acte du même jour par lequel cette dernière a vendu ladite parcelle à M. A... Pour rejeter la demande des époux X, la cour d’appel a retenu que l'acte de prescription trentenaire a été établi sur les déclarations de témoins qui ont attesté que Mme Z... occupait, dès avant son mariage célébré le 2 juillet 1966, la parcelle ainsi que les constructions qui y avaient été édifiées et qu'il résultait des pièces produites, spécialement du procès-verbal de bornage établi le 25 septembre 2001, des éléments fournis par le service des domaines et des attestations précitées, que Mme Z... pouvait se prévaloir, le 26 juin 2002, depuis plus de trente ans, d'une possession continue et ininterrompue, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire de la parcelle. La Haute juridiction considère qu’en statuant ainsi, sans relever l’existence d’actes matériels de possession accomplis par Mme Z…, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision, au regard de l’article 2229 du Code civil.


CEDH : précisions sur l’indemnisation du locataire d’un terrain exproprié

Par un arrêt du 26 avril 2011, la Cour européenne des droits de l’homme s’est penché sur la question de l’indemnisation du locataire d’un terrain exproprié et a apporté des précisions sur le juste équilibre que doit respecter la mesure d'ingérence d'un Etat dans le droit de l'individu au respect de ses biens. En l’espèce, un entrepreneur italien, invoquant l’article 1 du Protocole n° 1, contestait l’occupation du terrain dont il était locataire et l’indemnisation qui lui avait été accordée par l’Etat à l’occasion de la procédure d’expropriation. Il soutenait que la faiblesse du montant  constituait une atteinte au droit au respect de ses biens et soulignait en particulier que l'indemnité d'expropriation qui lui avait été consentie n'était pas raisonnablement en rapport avec la valeur de son bien, l’Etat ayant refusé de compenser la perte de son outil de travail.
Dans un premier temps, la CEDH vérifie que le requérant était effectivement titulaire d’un bien susceptible d’être protégé par l’article 1 du Protocole n°1. A cet égard, la Cour relève que le contrat de bail avait vocation à se poursuivre encore cinq ans et six mois et que ce droit conférait au requérant l’espérance légitime  de pouvoir continuer à exercer l’activité de son entreprise pendant cette durée. Elle en conclut que l’espérance légitime du requérant, rattachée à des intérêts patrimoniaux tels que l’exploitation d’un terrain et l’exercice d’une activité commerciale, est suffisamment importante pour constituer un intérêt substantiel, donc un "bien" au sens de l’article 1 du Protocole n° 1.
Dans un deuxième temps, la CEDH vérifie la légalité de la décision d’expropriation. Il faut que celle-ci soit prévue par la législation nationale et qu’elle soit justifiée par un but légitime d’utilité publique et qu’elle ménage un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. Si les deux premières conditions sont réunies en l’espèce, le contrôle de l’exigence du juste équilibre relève au contraire une violation de l’article 1 du Protocole n°1. La CEDH rappelle  que « sans le versement d’une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, une privation de propriété constitue normalement une atteinte excessive ». Or, dans cette affaire, l’indemnité perçue par le requérant était bien inférieure à l’évaluation réalisée par des experts du tribunal Elle n’était donc pas raisonnablement en rapport avec la valeur du bien. De plus, la Cour retient que l’Etat n’a pas examiné in concreto la situation particulière du requérant en prenant en compte la perte de son « outil de travail », dont il tirait ses moyens de subsistance. Par conséquent, il y a bien eu il y a eu violation de l’article 1 du Protocole n° 1.


Copropriété : de la difficulté d’obtenir l’ouverture d’un compte séparé

Par une série de questions parlementaires (dont quelques-unes sont référencées ci-dessous ), plusieurs députés ont souhaité interpeller le gouvernement sur la question du compte bancaire séparé dans le cadre de la gestion des copropriétés. En effet, l’ouverture d’un compte bancaire séparé, normalement obligatoire dans toute copropriété (loi du 13 décembre 2000 dite « loi SRU »), n'est que très rarement pratiquée par les syndics, ce qui ouvre la voie à une opacité dans la gestion de leurs fonds. Et lorsque la tenue d’un tel compte est choisie, les syndics présentent souvent des honoraires majorés de 20 %. Aussi les députés souhaitent que des dispositions soient prises pour faire cesser ces abus et pour que le compte séparé puisse être ouvert sans possibilité de dispense. Par des réponses en date du 17 mai 2011, le Gouvernement annonce qu’à ce jour la nouvelle version de l'avant-projet de loi relatif à la réforme de l'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilière, établi par la chancellerie à l'issue d’une vaste consultation des professionnels et des associations de copropriétaires et de consommateurs, fait l'objet de dernières discussions au niveau interministériel.


Rép. min. n° 104073, réponse publiée au JO le 17.05.2011
Rép. min n° 104072, réponse publiée au JO le 17.05.2011
Rép. min. n° 104071, réponse publiée au JO le 17.05.2011
Rép. min. n° 104068, réponse publiée au JO le 17.05.2011


Le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur le logement et ne peut y renoncer par anticipation

Aux termes de l'article 1751 du Code civil, en cas de décès de l’un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. Dans un arrêt du 18 mai 2011, la Cour de cassation vient de préciser que la renonciation à ce droit est possible, mais pas avant le décès du conjoint. En l’espèce, après le décès de son mari, Mme X… avait assigné la société  bailleresse en reconnaissance d'un droit exclusif sur le bail du local ayant servi à l'habitation des époux.  La société avait de son coté assigné le fils de l'époux prédécédé, occupant le logement, et s'en était remise à la décision du juge quant à la personne du titulaire du bail. Pour rejeter la demande de l’épouse, la Cour d’appel a retenu que celle-ci, autorisée à résider séparément de son époux par une ordonnance de non conciliation qui avait attribué à ce dernier la jouissance du domicile conjugal, avait par écritures déposées pour l'audience du juge du divorce, demandé la confirmation de cette mesure et, ainsi, renoncé expressément au droit au bail sur le logement. La Cour de cassation censure cette décision et affirme que, même autorisée à résider séparément au cours de l’instance de divorce, l’épouse co-titulaire du bail ne pouvait renoncer à son droit exclusif sur le logement, avant le décès de son mari.


Les taux de crédits immobiliers poursuivent leur hausse

L’Association nationale d’information sur le logement (ANIL) a publié le 16 mai dernier son indicateur des taux de crédits immobiliers. Cet indicateur permet de suivre l’évolution de quelques prêts significatifs pour le marché du logement, selon des informations fournies par les établissements financiers. L’indicateur suit la « fourchette » des taux usuellement pratiqués et est basé sur une durée de prêt de 15 ans. On constate que les taux des crédits immobilier poursuivent leur remontée au 2eme trimestre 2011.